80%的城市，都不配嘲笑“东北塌陷”！
中文互联网，有一个保留节目：黑东北。
每隔一段时间，就要把东北老铁拉出来溜一圈。
东北塌陷，似乎成为了一种刻板的政治正确，谁都能上来扯两句。
半个月前，
大碗来到东北的双子星“大连&沈阳”，启动为时半个月的东北考察。
考察过半，是时候开启“东北系列稿”的第二期：大连。
谨以此文，为东北正名：
立足楼市角度，
80%的中国城市，都没资格嘲笑“东北塌陷”。
呸，你也配！
你口中那个失落且塌陷的大连，楼市健康的不像话。
评价一个城市的楼市，无非就是三个核心指标：房价、供需和库存。
1）大连的“房价指标”。
下面这张图，是近四年大连的均价走势：
自2020年的14214元/㎡，上涨至2023年的15990元/㎡。
四年时间，整体涨幅约12%。
这个涨幅高么？说实话，不算高，但也要看跟谁比。
比如，跟下面这几头货比呢？
2020-2023，
青岛跌幅3%、济南跌幅7%、郑州跌幅17%、石家庄跌幅9%……
大连的确没咋涨，三年也就涨了10%，但架不住其他兄弟是真能跌啊。
有人说，
葫芦娃净挑点“塌陷的北方城市”一起比，专干“矬子里拔将军”的烂事。
那就挑个南方核心城市，与大连正面对抗一次！
2020年，南京二手房成交均价33819元/㎡；
2023年，南京二手房成交均价31030元/㎡。
三年，南京跌幅8%。
是否感到一丝丝惊讶？
大连的房价涨幅不仅跑赢青岛、济南、郑州和石家庄等多数北方城市，还干翻了南京这样的南方核心城市。
若你把“有成熟产业支撑”的大连高新区房价，单独拉出来，你会发现：2021-2023，大连高新区二手涨幅达到30%以上。
30%的涨幅，足以超越全国一半以上的核心城市和核心板块。
然后……
全网却还在嘲笑“东北塌陷、大连完了”。
像京沪杭这样的城市笑笑也就罢了，至于某些中西部省会城市……
呸！你也配！
2）大连的“供需指标”。
下面这张图，是大连近20个月的商品住宅成交量/供应量对比图：
黄色折线，是成交面积；蓝色折线，则是供应面积。
近20个月中，仅5个月出现“供大于求”。
剩余的一年半时间，大连的新房市场长期保持供小于求的供需结构。
供小于求的供需结构，反馈到真实的市场里，就是我们在此次调研中所看到的：大连核心板块的新房，几乎无房可售。
中山区，重点开发的东港仅有保利天汇1个新盘即将入市，剩余都是商办公寓；
高新区，仅有华润瑞府、华润半山润景、中海三号院等三至四个新盘在售；
沙河口，仅有绿城沁园等两至三个新盘在售。
千万不要认为，大连的供需结构是稀松平常！
我可以很负责任的告诉你——
除一线城市和杭州成都等个别二线城市，
剩余80%以上城市，新房市场都已连续一年浸泡在“供大于求”的红海竞争里。
比如，郑州/武汉/长沙/南京/苏州/石家庄/济南/青岛……哪怕是核心区域，哪个不都是四五个新盘在中路对狙。
然后……
全网却还在嘲笑“东北房子没人买，东北楼市完了”。
像京沪杭蓉这样的城市笑笑也就罢了，至于其他城市……
呸！你也配！
3）大连的“库存指标”。
既然供需结构都长期保持供小于求了，那库存量自然是连年递减。
下面这张图，是大连全市范围的新房库存走势图：
自2018年的1388万㎡，一路下降到2022年的845万㎡。
五年时间，全市新房库存缩减近4成。
以上还只是大连七区范围的数据统计，而大连的新房库存，一半以上都堆积在金普新区和旅顺这样的远郊。
若你只看大连核心和近郊的市内五区，库存缩减的比例更高！
下面这张图，是市内五区的新房库存走势：五年时间，市内五区新房库存缩减超55%。
楼市行情最差的三年时间里，全国有几个城市能像做到大连这样“新房库存量不增反降”？
几乎没有！
准确的说，90%以上的城市都做不到。
这就是史上最惨三年里，真实的大连楼市全貌——
平均涨幅超过全国一半以上城市、长期保持供小于求，新房库存缩减50%。
健康么？
健康的不像话，比全国至少70%以上的城市都健康。
但有个屁用，依旧架不住某些憨批大V，市场不看，数据不聊，就坐在办公室的屏幕前、短视频的镜头前，无脑开喷。
比如……算了，不提名字了。
——管你是好是坏，黑东北总没错。
呸，不要脸！
被偷走的那十年。
看完以上数据，你或许与曾经的我拥有着相同的疑惑：大连怎么了？
不是说东北塌陷么，不是说人口流出么，不是说大连被沈阳虹吸惨了么，不是说大连已经停滞十年了么……怎么楼市表现的还如此健康？
我们在大连泡了一周，只为搞清楚问题的答案。
但是——
拿到答案的那一刻，我有种莫名的无奈！
接下来，我将用三张图给你讲清楚“魔幻的大连楼市”。
第一张图，大连城市地形卫星图。
通过上面这张图，我们能发现什么问题？
大连的城市可开发面积，极为狭窄。
——三面环海，中心是山地丘陵，实际可开发空间严重不足。
再加上百年历史名城、东北重要工业城市和东北亚唯一不冻港等诸多因素影响，大连的城镇化起步期非常早。
仅剩不多的可开发空间里，早已被塞满了建筑。
那么，此时此刻的大连想要扩张，仅剩两条路——
要么向北画饼扩张，要么向内拆迁升级。
但以上两条路，大连都暂停了，且一停就是十年！
我们来看下面这张图。
第二张图，大连城市新区规划周期图。
通过上面这张图，我们又能发现什么问题？
大连现存的所有新区规划，全都是10年前的规划。
高新区，起始于1991年；梭鱼湾，起始于2011年；东港商务区，起始于2003年；机场新区，起始于2012年；小窑湾，起始于2010年；体育新城，起始于2009年……
自2012年之后，大连的城市发展几乎凝滞：再无新的规划，再无新的概念，再无新的故事。
十年光阴之于大连，仿佛被偷走一般。
至于大连为何凝滞十年，我相信大家都知道。即使你不知道，我亦无法明说。
我就举个简单的例子。
曾有近两年时间，大连是没有主政者的。若一个城市没有主政者，则意味着什么？
——整座城市的政策和规划拟定、出台、落地和执行路径，极为凝滞。
政策规划凝滞后，对于大连最直接的影响就是：
向内停止拆迁，向外停止扩张。
正如前文所说，
近十年的大连再无新区规划，同时也没有新的城市更新和拆迁落地。
“凝滞十年无发展”这件事，对于大连来说，究竟是好还是坏？
按照过去的逻辑看——
当然是坏！
城市凝滞十年，就意味着没有发展、没有扩张、没有概念、没有新的爆点和嗨点、城市没有任何传播热点，彻底被遗忘。
对，似乎我们已经有太多年没有听到过大连的声音了。
但如今看来，
似乎也是个好事！
城市发展凝滞的同时，也意味着——
没有画饼，没有泡沫，没有新增的负债包袱，没有新的瞎折腾……
以及，
没有过剩的土地供应！
我们来看下面这张图。
第三张图，2019-2022大连土地供应/成交量。
通过上面这张图，我们还能发现什么问题？
大连的土地供应和成交量，已连续缩水四年。
相比较2019年，如今的土地供应量已下滑一半以上。
2022年，大连土地市场的供应量创下近5年的新低，市内五区仅成交5宗住宅用地，而这已经是大连连续第四年出现土地供应量的减少。
讲到这里，大家一定不要忘了一件事！
2019-2021年是全国土地市场的新一波小高潮，各个城市都在扩张卖地，而大连几乎是所有二线城市中唯一缩减土地供应量的城市！
当然，这种缩减供应也是被动为之，也是城市发展凝滞之后的迫不得已。
因为没有画饼扩张，自然没有新区的土地供应；
因为没有大拆大建，也自然有没有主城的土地供应。
但是！
正因为这种迫不得已，才救了大连楼市！
正因为迫不得已的扩张凝滞和土地供应缩减，才让大连楼市——
新房库存缩减一半以上；长期保持供小于求；
平均涨幅不仅稳定且超过全国一半以上城市。
就这你还有脸嘲笑大连失去了十年黄金时间、躺平十年无发展……
对，大连的确躺平了。
但躺平的大连楼市，却比70%的中国城市都要健康。
无它，唯不折腾耳。
看完大连的楼市，我一直在思考一个问题：不折腾的躺平，对于一座城市是好还是坏？
就好像近10年的大连，几近销声匿迹。
不仅没有大规模的画新饼，而且全在填八年前的老饼。
而反观其他城市，全在闷头猛干！
过去八年，是二线城市扩张最快的八年，画饼炒概念最凶的八年。
郑州/武汉/南京/沈阳/哈尔滨/南宁/济南/南昌……
几乎所有的二线城市，要么提出要做大做强省会，要么提出要快上猛干扩张。
郑州向东搞白沙绿博，郑汴一体化；向南搞航空港区，做大空港经济；向西搞常西湖新区，主打市府概念。
武汉左一个蔡甸，做大做强光谷；右一个长江新城，高举再造武汉城市之星的大旗；
沈阳一会浑南新市府，再造新沈阳；一会沈北新区，引领东北黄金走廊。
没有一个消停的，不是正在画饼，就是在去画饼的路上。
郑州/武汉/南京/沈阳/哈尔滨/南宁/济南/南昌……
几乎所有的二线城市购房者，全在追逐各个城市画出来的新规划和新概念。
你搞郑汴一体化，那我就炒白沙新省府；你搞空港新经济，那我就炒港区抄底洼地，
你搞做大做强光谷，那我就把蔡甸炒到1万+；你搞长江新城，那我就炒阳逻万达旁；
你搞再造新沈阳，那我就把新市府炒上天；你搞沈北新区，那我就联合大V一起炒房并发。
你只要不消停的画饼，那我就不消停的炒概念。
八年之后的今天，我们再回过头去看——
那些曾经折腾最凶的、画饼最猛的，反而伴随城镇化红利、人口红利和政策红利的逐步衰退，从时代的高台上坠落。
——大量华而不实的规划，纷纷开始下坠和幻灭！
销声匿迹的、已经躺平的、不再折腾大连，反而走的最稳当！
讲到这里，很想跟大家分享个小故事。
一个老财主，有三个娃，三个娃分了家。
老大人聪明，分的最多，家底也厚，脑子活泛爱折腾，也能折腾的起。
就好像，北上广深杭蓉。
老二有点小聪明，分的虽然不太多，家底也不够厚，但就爱瞎折腾，总想搞逆袭。
就好像，郑州/沈阳/石家庄/济南。
老三脑子不够活，以前吃过亏，分的也不多，不敢瞎浪，就搂着家底过日子。
就好像，大连。
你说，
老财主传下来的这点家底，仨兄弟谁能先给败光了。
——大概率不会是老三，老三虽然不太会挣，但架不住老二是真能造啊。
最后，就给点实际的建议吧。
第一，不要听别人瞎逼逼，大连核心区稳的很。
我知道全网都在讲东北塌陷，讲到最后甚至连大连本地的朋友，都不太敢入手了。
但根据我们在大连实地调研多日的结果，我可以很负责任的告诉你：
如果你要入手东港/高新/中山等核心版块的改善盘，不要犹豫，直接买！
以上版块已连续三年几乎0供地，整个板块内也不过就两三个盘在售，而这两三个盘对应的是大量囤积在城市内部的、居住在房龄10年以上老旧社区的庞大改善客群。
我不敢说能涨多少，但大概率是很难跌。
第二，买新不买旧，二手次新最优秀。
前文我们提到，
大连是个城镇化起步很早的城市，而城市发展又凝滞了10年之久，导致了大连楼市出现了一种区别于其他城市的现象：
成熟的核心区内部，堆积了大量平均房龄在10年以上、户型设计彻底落伍、居住舒适度贼差的老房子。
改善需求客观存在，且长期得不到满足。
针对这部分改善需求，一定要紧盯东港和高新的二手次新，房龄控制在5年以内。
第三，全面放弃甘井子和金普新区。
虽说大连已经凝滞十年不画饼，但奈何十年前的饼画的太大。
哪怕填了十年，都依旧未填满。
小窑湾、机场新区、体育新城、生态科技城……都堆积了大量供应和库存。
大连近80%的新房库存，全都堆积在以上区域。
建议全面放弃除中山/东港/高新之外的其他版块，哪怕是自住也建议再等等。
以上就是我对于大连购房者的三个建议，当然也仅初步建议，更详细的内容，我将放在大连的下篇：楼市格局分析和购房实操建议。
大连下篇，可能会涉及部分敏感内容。
故，
我们将在“大连城市群”中，先发布未删减版，再在公众号里发布“脱敏删减版”。
想看未删减版的朋友，请扫描下方二维码，并添加微信，我们将拉您加入“大连城市群”。
作为在东北考察了近一个月的人，我特别想对那些曾经黑过东北和东北楼市的憨批说一句话——
你懂个锤子的东北！
最后的最后，还有八个字：
1234，我爱辽篮！
专题研究：
城市调研：